A afirmação foi dita no Seminário, que reuniu especialistas e apresentou cases e soluções para revitalização urbana
Mais de sete mil edifícios na cidade de São Paulo têm potencial para retrofit, com expectativa de crescimento de 15% ao ano na próxima década. O setor pode movimentar cerca de R$ 40 bilhões por ano até 2040, com 80 mil unidades e participação próxima de 10% do mercado. Os dados foram apresentados pela Caixa Econômica Federal (CAIXA) durante o 2º Seminário Internacional de Retrofit Urbano do SindusCon-SP, realizado em 17 de março, no Centro de Convenções Milenium, em São Paulo.
Cases premiados de requalificação de empreendimentos em Paris, Londres e São Paulo foram o grande destaque do 2º Seminário Internacional de Retrofit Urbano, que lotou o auditório do SindusCon-SP. O evento contou, entre outros, com a participação dos secretários municipais de São Paulo Elisabete França, de Urbanismo e Licenciamento; Rodrigo Goulart, de Desenvolvimento Econômico e Trabalho; e dos presidentes Ricardo Ferrari, do Conselho de Preservação do Espaço Urbano (Conprest), e Pedro Fernandes, da SP Urbanismo.
Ao abrir o evento, Yorki Estefan, presidente do SindusCon-SP, afirmou que “os cases são espetaculares! Mostram que a requalificação de edificações pode se conectar a políticas bem-sucedidas de requalificação de espaços urbanos. Esperamos que o seminário possa contribuir para robustecer nossas políticas de revitalização urbana. Essa é uma das missões do SindusCon-SP: subsidiar o poder público com sugestões e propostas de desenvolvimento com sustentabilidade.”
“Em paralelo, o SindusCon-SP está totalmente mobilizado para atuar contra a imposição de uma redução da jornada de trabalho sem um debate qualificado. Nossa posição é cristalina, é preciso qualificar a mão de obra, impulsionar a industrialização, superar obstáculos de infraestrutura e assim teremos condições reais de reduzir a jornada, etapas que requerem anos de trabalho para o desenvolvimento do país.”
Odair Senra, vice-presidente de Imobiliário, afirmou que “o retrofit é uma área da engenharia de edificações que será cada vez mais explorada e incentivada em cidades como São Paulo. Aqui a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento tem incentivos para o retrofit. Ao trazer cases internacionais para este evento, buscamos mostrar soluções que além de requalificaram empreendimentos, 
revitalizaram o espaço urbano.”
Senra acrescentou que “este evento ocorre em meio à suspensão da emissão de alvarás na cidade de São Paulo através de liminar do Tribunal de Justiça. O SindusCon-SP está atuando junto com o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporação Imobiliária) para municiar o Poder Público de elementos a fim de que os alvarás e a aprovação de empreendimentos sejam restabelecidos o mais rapidamente possível.”
Marcos Gavião, diretor adjunto de Imobiliário, afirmou que um dos objetivos do seminário é mostrar como os dois projetos de Paris e os dois de Londres se conectam com as cidades e revitalizaram o entorno. Apontou os pontos comuns entre os projetos, como a busca de longevidades das soluções encontradas com qualidade e o estímulo ao adensamento. Ele mostrou particularidades de cada um desses quatro retrofits.
A Caixa Econômica Federal apresento um vídeo de combate ao feminicídio. Paulo Amaral, diretor executivo da instituição financeira em São Paulo, afirmou que tratar o retrofit dentro da instituição financeira foi um desafio. A partir do 1º Seminário de Retrofit do SindusCon-SP, disse, o retrofit tornou-se um assunto nacional dentro da Caixa, com áreas em São Paulo, Rio de Recife prontas para serem retrofitadas. Lembrou haver um orçamento nacional da Caixa da ordem de R$ 160 bilhões para habitação. “Teremos novos projetos a partir do Seminário de hoje”, completou.
Rodrigo Goulart afirmou que as novas legislações urbanas foram aprovadas na Câmara Municipal e disse esperar que todos os projetos de retrofit possam ser financiados pela Caixa. “Nas audiências públicas, houve participação popular, mas não do Ministério Público [autor da ação que levou à suspensão dos alvarás e a concessão de habite-se]. A Prefeitura de São Paulo está trabalhando com muito afinco com as contribuições técnicas da indústria imobiliária, na expectativa de reversão da liminar do Tribunal de Justiça”, disse.
Na primeira parte do evento, Cassiano Alves, superintendente executivo da Caixa, afirmou que a instituição tem trazido soluções para
financiar o retrofit. Mostrou os programas de requalificação de áreas urbanas de diversas capitais, com os respectivos benefícios concedidos. Há valorização das áreas urbanas e a Caixa espera crescimento de 15% no financiamento de retrofits na próxima década. Em São Paulo, há mais de 7 mil edifícios que potencialmente poderiam ser retrofitados. Ele ainda apresentou a linha Apoio à Produção Retrofit, com recursos do FGTS, SBPE ou recursos livres, podendo-se financiar o terreno além da obra em condições atrativas. As unidades requalificadas são consideradas como novas. Há também a possiblidade de se utilizar o FAR Retrofit. Mostrou também casos de sucesso de vendas em poucas horas, de dois empreeendimentos requalificados
Revitalização em Paris
O arquiteto brasileiro Marcio Uehara, da Nalin Uehara Architecture e da X-TU Architectes na França, apresentou o premiado Projeto Morland Mixité que fez parte do programa Reinventer Paris com outros 22 projetos.
A revitalização transformou um antigo edifício administrativo da Prefeitura de Paris, que permaneceu cerca de 15 anos desocupado, em um complexo de uso misto com habitação de interesse social e de média renda, hotel, comércio como galeria de arte e equipamentos públicos como creche, ampliando a vitalidade urbana do entorno.
O projeto, de autoria de David Chipperfield, deixou o térreo aparente, revitalizou a praça defronte e criou uma ligação com o rio Sena. Aproveitou materiais de demolição e teve um custo de cerca de 12 mil euros o metro quadrado (terreno e construção), possibilitando lucro no preço de revenda. O teto do empreendimento abriga cultivo de plantas que são revendidas no térreo. O terreno foi adquirido da Prefeitura de Paris por 320 milhões de euros e o custo da operação totalizou 600 milhões de euros.
Uehara também mostrou a requalificação da Nalin Uehara e da XTU architects, o projeto In Vivo que construiu três edifícios para habitação sobre uma linha de trem-bala, todos já entregues. O desempenho térmico incluiu brises de fachada formados por painéis de vidro duplo contendo microalgas. Essas seriam cultivadas, crescendo por fotossíntese e periodicamente recolhidas e revendidas à indústria de cosméticos e farmacêutica (brevet registrado).
Requalificação para habitação popular
Na sequência, o professor David Mangin, da École Nationale Supérieure d’Architecture de Paris-Belleville, apresentou projeto Point du Jour, desenvolvido pelo renomado engenheiro, arquiteto e urbanista Fernand Pouillon. O conjunto foi implantado em área anteriormente ocupada na capital francesa por uma indústria automobilística e se tornou referência pela qualidade dos espaços públicos e pelo desenho urbano estruturado a partir dos vazios e das praças.
O projeto teve sua trajetória focada na habitação popular, construído a partir da visão que se tem do empreendimento a partir do espaço público bem requalificado. O projeto Point du Jour resultou em 2.260 alojamentos realizados em três anos, com cerca de 80 anos de existência e itens de sustentabilidade, e foi inspirado em outros projetos semelhantes que o arquiteto realizou na França e na Argélia. Há
também locais para comércio no térreo, com espaços abertos e um lago artificial. Segundo Pouillon, o espaço público bem concebido ajuda a cidade a se edificar de forma perene. Muitas famílias residem no Point du Jour desde os anos 70. O arquiteto chegou a ficar preso por três anos por contrariar a regra de que não se pode ser arquiteto e incorporador, e depois foi reabilitado.
Debates
Seguiram-se debates, mediados por Marcos Gavião, que destacou a importância de uma relação harmônica dos edifícios com a cidade. “Os projetos para o centro de São Paulo têm muita qualidade, mas precisamos evoluir nesta relação. Os empreendimentos aprovados irradiam segurança, mas também há necessidade de maior patrulhamento.”
O professor Valter Caldana, do Mackenzie, comentou ser necessário mudar a conta do custo do retrofit em função da relação com a cidade, que se resolve no térreo. “Não devemos apenas construir arranha-céus. Estamos construindo cidades, cidadania, e isso se faz a partir do chão, a essência da cidade que precisamos construir. Também estamos negligenciando nossos espaços coletivos, bem resolvidos nos exemplos apresentados, incorporando as ruas, a permeabilidade e a profundidade.”
“Falta-nos um projeto de cidade, o último que temos em São Paulo foi feito há 100 anos. Neste projeto, o diálogo entre todas as iniciativas públicas e privadas acontecerá a partir de negociações. Hoje, há onze entidades públicas fazendo projetos de cidade para São Paulo, fora das instituições federais. Esta pulverização não funciona. E também precisamos avançar com a próxima revisão do Plano Diretor que acontecerá em 2029.”
Flavio Amary, presidente da Fiabci-Brasil (Federação Internacional Imobiliária), afirmou que estamos em processo de requalificação urbana, que conta com a boa vontade do poder público. “O Estatuto da Cidade foi um marco para repensar o planejamento urbano e acontece em várias regiões do país. Olhando para a cidade e o Estado de São Paulo, há vontade política para tanto, mas também dificuldades: segurança efetiva para se caminhar na rua com tranquilidade, o que também mostra a importância dos arquitetos para tanto; insegurança jurídica [como está ocorrendo com a suspensão dos alvarás] e aprovação rápida dos projetos”. Lembrou que, à época em que foi secretário de Estado da Habitação, não conseguiu fazer um grupo único de aprovação de retrofits para o centro de São Paulo, evitando as ocupações ilegais que ocorrem na região.
Amary disse que neste ano haverá o 32º Prêmio Fiabci, e os premiados aqui irão para Viena onde haverá a premiação internacional da
entidade, na qual participarão do júri ele e José Romeu Ferraz Neto, representante do SindusCon-SP na Fiesp. “Nossos empreendimentos são muito bem qualificados e muitos ganham a premiação internacional, onde entram critérios como qualidade, desempenho e sustentabilidade.”
Pedro Fernandes comentou que os retrofits em São Paulo contam com subsídio de até 25% da Prefeitura, licenciando 5.200 unidades nos últimos cinco anos, o que não ocorria anteriormente. Cada vez mais há convencimento sobre a importância do térreo e da relação com a cidade. Há estímulo para empreendimentos com foco no habitacional, e preocupação com o uso do térreo. Até o momento, R$ 80 milhões de subsídios foram concedidos, 60% para habitação. Há espaço para aperfeiçoamentos, incluindo PPPs, concessões e recursos de fundos públicos.
José Carlos Martins, presidente do Conselho Consultivo da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), concordou ser necessário fechar a conta, e defendeu o adensamento que aproveita a infraestrutura e evita novos gastos em sua expansão. “A segurança jurídica é fundamental, regras, preservação do patrimônio histórico, modelo de financiamento, planejamento e edificação de empreendimentos mistos possibilitarão fechar a conta”, disse.
Martins comentou ser necessário discutir uma forma de melhorar itens como conforto térmico e lumínico, ante a atual dispensa da Norma de Desempenho para retrofit, que não pode ser aplicada no retrofit. Relatou que 80% do mercado imobiliário na Holanda é de retrofit, e na Inglaterra e França, 70%. “O retrofit é uma grande solução em um país pobre como o nosso”, completou.
Marcio Uehara comentou que a vontade da Prefeitura de Paris nos últimos 25 anos favoreceu a requalificação dos espaços públicos.
